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购房法律问题:财务规划|税务相关|海外身份购房

购房法律问题:财务规划|税务相关|海外身份购房


最近有很多家长来咨询我们,如果想要为孩子购房,怎么样最划算呢?增值税赠与税遗产税都是怎么计算的呢?


关于税务问题,我们本次邀请了专业的地产律师Maggie Hu来给我们做出了专业的解答。


购房法律问题:财务规划|税务相关|海外身份购房

MG LAW GROUP

律师 Maggie Hu


购房法律问题:财务规划|税务相关|海外身份购房


1.美国本地人和非美国人买房有什么区别?

  • 美国并不限制购房人是否公民或者本地居民(绿卡),在买房的过程中不会有太大的手续区别。很多非美国居民在美国会购买度假屋或者投资房产。

  • 如有需要申请贷款,则贷款手续会有些分别。这是因为许多贷款方需要看缴税记录和信用记录来审批贷款,如果不是本地居民可能不会有这方面的资料,对于银行来说会承受比较高的风险。当然也有很多银行有针对外国公民的贷款计划,细节建议咨询专业贷款银行。

  • 本地人和外国人购房最大的区别在卖房时的税收方面。

  • 如果外国人买房作为出租的话,也许政府会征收30%的withholding tax以保障缴税。


2.父母为小孩买房,是写父母名字比较好还是写小孩名字比较好? 

这里很多人关心遗产税/赠与税问题。

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A.如果小孩未成年:

步骤相对复杂,这里牵涉到了未成年人没有法律能力签合约的问题,同时也可能需要专门成立信托。如果父母跟小孩联名,那么问题就会出现在未来卖时的税务问题(遗产税和增值税)。


B.如果小孩成年:

  • 联名房产,就意味着父母和小孩同时拥有房屋产权,父母和小孩都没有权利单独对房屋产权做决定。

  • 若父母想要处分该房产,但是小孩拒绝在合同上签字,那父母便就无法按照自己的意愿处分该房产。如果小孩不满18周岁,父母还必须经由法院指定的第三方同意才可以出售。

  • 如果房产以投资为目的,未来会涉及到出售环节,联名产权会带来较多的麻烦。

  • 若资产共有,若父母宣告破产,离婚,或任何牵扯到债务之相关问题,债权人即可追索该名下财产用以抵债,因子女为财产共同持有人,该财务也会有影响,反之亦然。

  • 若父母或是小孩一方不幸死亡,,联名的房产将变成父母和小孩的合法继承人(他的另一半或是子女)共同持有。


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  • 增值税:联邦增值税率在各州县有差异,通常在15~20%。

  • 遗产税:若父母是美国公民/有绿卡,那么每个人将有$1,158万的免税额度。但如果父母是外国人,那么免税额度仅$6万,超过部分会被国税局征收40%的遗产税,并且遗产税必须在9个月内交齐,不然房产会被拍卖用以缴纳税金。

  • 赠予税:赠与税与遗产税相似,都有每人一生$1,158万的免税额,超过该额度的税率为40%。

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3. 如果小孩买房,父母支持部分资金,赠与税如何计算?

  • 赠与税一般由赠予者支付,那这就牵涉到了父母需不需要向美国政府支付这笔税费(假设父母不在美国工作生活没有税号之类,那就只需要在父母所在地支付当地相关税费)。

  • 在美的每人一生有$1,158万美元的免税额,每年也有一定额度的免税额,没有超过当年的免税额不需要申报。如超过则需要申报并且从一生的免税额里扣除。

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4.美国购房时,签署合同需要有什么特别要注意的地方?

  • 一般来说,购房步骤分为5步。第一步,双方签署临时合约(deal sheet/binder),第二步,卖家律师出合约给买家律师过目,双方签约并且买家出具定金后,合约正式成立。第三步,买家申请贷款,如果是购买公寓或者合约公寓,还要递交相应材料,第四步,买家律师做产权调查和土地调查,全部完成后进入第五步,过户。

  • 屋检:一般我们比较推荐买家做房屋检查,特别是购买独立的房子(house)的情况下,很多内部不明显的缺陷不专业的人是无法察觉的。还有铅漆和白蚁检查有时也推荐做。

  • 名字:一定要确认合同上的名字和自己的Photo ID完全符合,这对于最终的产权调查,地契,和贷款都有关系。

  • 贷款时间:一般合约上会允许45天的时间去申请并拿到贷款批准信,买家需要积极的去申请贷款,如果在45天内无法拿到及时通知律师以便申请延期。


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  • 制约条件Contingencies:一般合约里会有一些制约条件,来保护买卖双方的利益。最常见的包括贷款条款(如买家积极申请但不被批准贷款,买家可以拿回定金),还有估价条款(如果银行估价该房产的价值低于合约价的多少百分比,买家有权退出合约并拿回定金)。当然这些制约条件都是可协商的。

  • 房产描述:确定合约上写的和购买的房产的描述是相符的,例如一家庭/两家庭。

  • 水灾区Flood zone:确定该房产所处的位置是否在浸水区(容易发生水灾),这关系到是否需要购买水灾保险以及金额。

  • 租客:如果是两家庭以上或者投资房产,则需要买卖双方商讨,如果已有租客是否留下该租客,还有一些相应的资金/租约转手。如果不想留下租客,该提前多长时间告诉租客和其他问题。

  • 太阳能板:许多独立房产现在都有安装太阳能板,买家会需要知道每个月的额外支出,和转让太阳能板所有权/租约的相应材料。


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5.买房后如何过户?过户时需要提供什么材料?

  • 到了过户的时候,贷款方会提前两天和买家确定包括最终贷款金额,买家需要自备的数字和其它额外的过户费用(CD)。过户前一天买家律师会通知买家需要带哪些银行本票。

  • 买卖双方都需要准备自己未过期的PHOTO ID。

  • 过户前,买方需要买好第一年的房屋保险,这是防止日后房子可能发生的任何意外(打砸抢,路人摔倒)。

  • 过户后,买卖双方都需要打电话转煤气单电费单和其它可能需要转名的杂费。

 

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6.买房后房产出租和出售的税务事项,可否简单介绍下?

  • 旧房产出售时卖家需支付转让税,低于300万美金的房屋的州转让税为购买价的0.4%, 超过300万美金的房屋转让税为0.60%。纽约市50万以下的转让税为1%,超过50万美金的房屋转让税为购买价的1.425%。

  • 非自住房产出售时卖家需缴纳资本所得税,为净收益的15%-20%,计算方式为出售价格减去当初购买价格,交易费用和房屋整修费用。如果通过1031 exchange, 在45天内确定购买新房源并且6个月内过户,即可将增值收益转换到新房源下,无次数限制。

  • 自住房产的话,在过去5年内住满2年,就有个人25万美金的增值免税额,夫妻双方为50万美金。

  • 房屋出租所得收入需要计入租金收入并报税,但投资房的很多支出费用也可以拿来抵税:


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1. 折旧费用:一般住宅房产按照27.5年每年折旧3.636%计算。

2. 贷款利息与购买点数开支:银行贷款利息部分的支出可以用来抵税,为了降低利率而支付的一次性款项也可以用来抵税。

3. 房屋保险:在房产上购买的任何保险类开支都可以全额抵税。

4. 地税:房产每年支付的地税可以用作抵税。

5. 房屋维修:因房屋产生的一系列修理维修费用,包括家用电器,地板,水管等都可以全额抵税。

6. 水电费:如果房东支付房客的水电等费用,该部分可以抵税。

7. 广告费用:房东在出租房屋时产生的一系列租房广告类费用,包括中介费,都可以拿来抵税。

8. 管理公司费用:如果房主将出租房产交给管理公司打理,每个月的管理费可以拿来抵税。

9. 法律费用:雇佣律师起草的租房协议及相关服务费用可以用作抵税。

10. 意外损失:如果房屋发生一系列意外,例如盗窃,台风,水灾等,除了保险赔偿金涵盖以外的其他损失可以拿来抵税。


#HOMIELAND#

*税务相关问题还是建议咨询专业会计师,再结合律师建议来做决定。

 

 

7.如果本人不在美国,房产是否可以购买过户呢?

  • 可以使用授权委托书(POA)来委托美国当地的人来进行交易。

 

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8.外国人出售美国房产需缴资本利得税(所得税)吗?

  • 回到第一个问题,当卖房时,非美国居民需要遵守IRS的FIRPTA规定,扣留15%作为缴税保障(一般需要交的税是资本所得税)。

  • 非美国税务居民出售美国房产时,受到FIRPTA法案影响,房屋卖家的15%将会被美国国税局代扣,在投资人申报年度联邦税单Form-1040R及州税后,多余的部分将会退回。有Tax ID的情况下一般3-6个月就可以根据报税情况返还部分或全部税款。

  • 如果作为自住的房产(过去五年至少居住两年),将有25万美元的免税额(夫妻共同将有50万)。

  • 如果是投资房产,可以考虑做1031 exchange。

  • 非公民/居民遗产税:外国买家的遗产税免税额只有前6万美元(相对于居民的一千一百多万来说少了很多)。一些外国投资者选择通过总部位于美国的境外公司购买房产。或者可以购买相对便宜的定期人寿保险来支付税款。

  • *税务相关问题还是建议咨询专业会计师,再结合律师建议来做决定。


感谢Maggie Hu的详细解答,如果想要关于税务问题进行进一步咨询,大家欢迎联系Maggie Hu哦!


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原文始发于微信公众号(Homieland觅房帮):购房法律问题:财务规划|税务相关|海外身份购房