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2020年最新美国卖房常识以及避税技巧!

每年年初,

大家都会计划着新的一年的房产买卖计划,

今天我们就来细聊

美国买房会产生哪些相关费用和常识,

希望能对于将要卖房子

或者有需求投资房和自住房的你有所帮助!

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布 置 清 洁

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经纪人通常会观察房屋的状况,并建议卖方做出布置,以使房屋对买方更具吸引力并获得更高的销售价格。布置不是强制性的,但如果房屋空置或装修和陈设陈旧,则可以考虑安排!  

即使你不聘请专业人士来装修房屋,也可能需要清洁,维护和园艺,甚至地毯的深度清洁等!

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经 纪 人 佣 金

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美国的房地产经纪人佣金由卖方支付,这也是卖方最大的支出。经纪人佣金约为交易价格的5%-7%。 然后,该佣金按比例分配给买卖双方的经纪人。因此,专业房地产经纪人的专业知识和销售技巧对于确保您的房屋可以在最短时间内以最高价出售非常重要!

我们Homieland就是你要找的那个专业团队,并且协调过户过程畅通无阻!用过的都说好!

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房 检 维 修

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即使房屋看起来状况良好,专业房屋检查仍然会发现有可能需要维修的地方。比如存在一些影响房屋和结构安全的问题的时候,最好是在销售前就修好。买方也可能根据房屋的状态向卖方提出购买房屋保修(Home Warranty):一年的房屋保修费,根据房型的不同,大概在250-1000美金之间。

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过 户 费 用

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在房屋销售中,通常买家比卖家花费更多的过户成本。但是,卖方仍然要支付一些转让费,这些费用取决于销售情况。  

通常,这些费用从转让时房屋的总售价中扣除! 由于州法律的不同,结算费用各不相同:

过户税(Transfer Tax)

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产权转让时,由州或市政府对卖方征收的税款;在不同的州甚至不同的城市,交易税的征收方法和费用是不同的。有些地方只需要缴纳州交易税,而不是城市交易税,有些地方则必须州和城市的都支付! 例如,在芝加哥,房地产转让支付三种税金:州税,县税和城市税!

产权保险(Title Insurance)

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产权保险是用来支付给产权公司的,以确保买方可以获得合法产权! 在转让之前,产权公司将检查房子的产权历史,以发现卖方确实拥有产权并可以出售房屋。 最长的历史是40至60年,每个州都有自己的规定。如果发现问题,则必须在转移之前解决问题!

产权检查还可以找到与房地产相关的债务(Lien),例如欠税(Real Estate Tax Lien),贷款(Mortgage Lien),装修(Mechanic’s Lien)等…这些债务将一直跟着房屋,因此卖方必须在转让前清算它们! 如果没有问题,转让后,当地土地局将以购买者的名义登记契约。

白蚁检查(Termite Inspection)

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根据州的不同,大概100美金左右!

还清贷款(Mortgage Payoff Fee)

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有的银行还需要收一笔预留还款的费用,大概500美金左右。

地界勘查图(Survey)

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在买独栋房的时候卖家需要提供Survey,为保证地界图的精确性和真实性,否则可能会有人钻空子。简单的地界勘察图(House Location Drawing)是画有房子位置和地界的平面图,费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(Boundary Survey)费用在$450到$2,000不等!

购买独栋房屋时,卖方需要提供测量表(Survey),以确保房屋和街景的准确性和真实性,防止可能有人钻漏洞。一个简单的房屋地界坐标图是一个包含房屋位置和土地边界的平面图,成本为150到300美元。复杂的3D房屋和地界测量(Boudary Survey)的成本也从450到2000美元不等!

除经纪佣金外,其他费用约为房价的1%。如果经纪佣金为5%,则出售房屋的总成本约为房价的6%左右。

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资 本 利 得 税

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如果出售房屋产生利润,利润部分将算在个人所得税中。应缴税利润部分(Taxable Gain)是房屋价格减去所有房屋销售成本。  

出售房屋的成本包括购买房屋的当前价格房屋修缮,过户费用,经纪人佣金,还有卖房广告等。只要是为了卖房子而支出的费用,都可以包含在卖房成本(Selling Expense)中。

小提示:购买房屋并进行装修时,请收藏好收据。尽管你不可以在当年当作抵税,但你可以将它放在出售房屋的成本费用中。

No.1

资本利得税率是多少?

短期持有:卖方持有该房产少于一年,其税率与个人所得税率相同。  

长期持有:卖方持有该房屋一年以上,就可以享受长期资本收益的优惠税率,通常为15%-20%左右。

No.2

外国卖家的缴税方式是什么?

在2016年2月17日之后,外国卖家出售的房地产将在向美国国税局转让之日起预扣售价的10%,由过户的公司从卖房款中先行代扣。 最终税额基于房屋出售的实际利润,多了就退还,少了还得添补。 如果没有利润,将退还所有预扣税。

实际上,许多房地产交易不需要实际的预扣收益,因为它们有资格获得免税,通常是交易价格在30万美元或以下!

No.3

 如何规避资本利得税?

Part.1

1031类似交易所(用于投资房)

1031同类交换(1031 Exchange)是一种非常神奇的避免资本利得税的方法。 当你出售某种类型的资产(例如房产)时,只要你在45天内将资金重新投资到类似资产(例如另一项房产或多项房产)中,并在180天内完成转换,则该资产就是卖出时的利润可以无限期延后缴纳资本利得税。  

如果你用卖出的钱再次购买房屋,则相当于再次将资金流入市场。这恰恰是美国政府希望看到的。但是递延与免税并不相同。有一天,当你完全退出市场,所有的递延税款将一并支付。即使这样,在货币快速贬值的前提下,迟缴税款也等于少缴税款。 在这一天到来之前,你可以继续使用“政府资金”进行投资。  

Part.2

1031同类型的交易所的要求是什么? 

资产类型要求:

因为它被称为“相同类型的交换”,所以新购买的资产和出售的资产必须是相同的类型。 您不能将汽车卖了换给房子,但可以将大房子卖给三个小房子。 仅适用于投资房(自住房有其他的避税方式)。

Part.3

资金需求:

新购买房屋的价格必须大于或等于先前出售房屋的价格。 如果以前的房子以100万美元的价格售出,那么后来购买的房子的价格必须高于100万美元。如果买一套房还不够,买两栋50万美元的房屋也可以。过户的费用也不能包含在新购买的房屋价格之中。如果新购买的房屋的价格低于先前出售的房屋的价格,则也可以进行部分交换,但是中间差额还是要缴纳资本利得税的!

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房屋小提示

1.住House的住户冬天家中一定要常备:融雪盐,融雪铲,除雪刷等!

2.在最冷的日子里,让外壁附近的水龙头不断滴一点点的水,以免结冰并损坏管道;找到主要的水开关阀防止水管破裂!  

 

3.保持水龙头下方的柜子门一直打开状态,特别是有水龙头在外壁上的。

 

4.不时检查火警和一氧化碳探测器

今天就科普到这里啦,更多咨询可以后台留言,或者联系我们房产经纪人哦!

公司投资买卖房经纪:

Candice Huang

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