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干货 | 什么?买房还有过户费!这篇过户费详解,你最好来看看

就在你看中了一套价格不错的公寓,和卖家协商买房,距离入住新家仅有一步之遥的时候你才发现,自己忘记在预算里考虑高额过户费-Closing Costs!只好灰溜溜地变更自己的买房计划。



那么什么是过户费?究竟需要预留多少钱做过户费呢?


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什么是过户费 (Closing Costs)?


房产过户是美国房产交易中最后的一步,房子过户简单的说就是把房子变成另外一个人的财产。过户费并不特指某一种费用,而是涵盖了过户时可能会产生的所有费用它包括政府,银行,管理公司,保险公司和律师收取的费用。


对于卖家来说,过户费会减少收益回报。对于买家来说,过户费会降低购买能力,从而不得不选择一户价格更低的公寓。



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过户费包括哪些费用?

根据购买的房产类型以及贷款类型不同,过户费差异很大。通常情况下,买家将支付房价的2%至6%的过户费用。如果房价为100万美元,那么你需要支付约2万到6万美元的费用。过户费用基本分成三大部分:


第一部分是法律服务的费用,比如:


律师费用 (Attorney Fee):房地产律师为买方在购买房产时准备材料和提供咨询服务,通常约为3000美元。购买纽约市的新开发项目 (New Developments) 时,买方通常会支付开发商律师的费用。


产权检查费 (Title Search):支付给产权公司,用于彻底检查房屋的产权史,确保没有任何与此房产有关的债务,例如拖欠房产税,拖欠贷款等。债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖家清除债务。


产权保险 (Title Insurance):银行会要求买家为贷款银行购买产权保险,涵盖因法律缺陷或产权检查出错等问题,而导致的财产所有权流失。产权保险费根据贷款额决定,由买家支付。一般而言,购买co-op公寓时可以省去这笔费用。



第二部分是银行贷款的费用,比如:


银行律师费 (Bank Attorney):买方在银行贷款时,要支付银行律师的费用。

 

贷款手续费 (Origination Fee):银行接受贷款申请,审批,准备文件等工作收取的行政服务费,大约是贷款额的1%。运气好可以找到没有手续费的抵押贷款。 


评估(Appraisal):房屋作为贷款的抵押物,银行需要请评估公司来评估房屋的市场价格。


信用报告 (Credit Report):银行在决定贷款利率时,需要提取你的信用记录和信用分数。


预付利息 (Prepaid Interest):很多时候,银行会要求你预付在过户和首次按揭付款日期之间产生的利息。 



第三部分是政府收取的贷款税,比如:


纽约市贷款税(NYC Mortgage Recording Tax):50万以下的房产,收取抵押贷款金额总额的1.8%。50万以上的房产,收取抵押贷款金额总额的1.925%。这个费用不适用于co-op。


纽约市转让税 (NYC Transfer Tax) :如果房屋价值为等于或低于50万美元,纽约市房地产转让税是价格的1%,如果价格高于50万美金,则为1.425%。此税仅适用于购买新楼盘的买家。


纽约州转让税 (NY State Transfer Tax):当超过500美元时,纽约州对不动产或其中的权益转让,征收房产转让税。此此税仅适用于购买新楼盘的买家。



如果购买的很老的二手房时, 还会产生一些特殊费用,比如:


房屋检查 (Home Inspection):核实房子状态,并检查哪里需要卖家在过户前维修。 


虫害检查 (Pest Inspection):检查白蚁和木材干腐病的费用。如果发现白蚁,或木材严重损坏的证据,修理费会变得很昂贵。


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如何减少过户费? 


看似一成不变的收费标准,其实大多数是可以商议的。购房者可以与卖方协商谁支付这些费用。


1. 如果全现金购买,可以免掉银行贷款费用和政府收取的贷款税



2. 如果你想抵押贷款,那么下面两种解决方法可以帮你省下一些费用。


解决方法 1

多去不同银行找找不同的Bankers。为了争取到客户,银行经理有时会减免一些费用来获得你的业务,例如免去信用检查或UCC申请费等。

但是最重要的一件事,就是要选择利率最优惠的抵押贷款



解决方法 2

如果你的卖方仍在偿还那套房子的贷款,你可以咨询律师是否可以购买合并延期和修改协议(Consolidation Extension and Modification Agreement)


这个抵押贷款策略,可以将卖方贷款与买方贷款相结合。如果卖方的贷款余额为80万美元,并且买方想拿100万美元的抵押贷款,通过购买CEMA可以省下约为$15,000的抵押税。



3. 人人都喜欢新房,但购买新楼盘的全新公寓,过户费是最贵。在纽约,当买家向开发商购买第一手房产 (buying from sponsor),买家要支付卖家的律师费 ($3000)、纽约市和纽约州的两种转让税 (transfer tax)。


解决方法 1

购买co-op。Co-op过户费比购买condo的过户费少很多因为co-op没有产权,不需要缴纳产权调查费和产权保险费,也可以省下政府的贷款税和估价费。


解决方法 2

等待新楼盘的第一次转售购买几乎全新的公寓。这样就可以免支付卖家的律师费、纽约市和纽约州的两种转让税。转售的卖家也会比开发商更灵活,更好协商,他们可能愿意替你承担一部分费用。


解决方法 3

购买新建楼盘的减税(tax abatement)公寓,虽然不能完全减少过户费,但是可以降低未来几年的一些成本。



4. 房价为100万美金或以上的房产要交宅税。如果您的购买价格接近100万美元,那么你要尽可能把房价砍到100万以下,避免豪宅税


需要特别注意的是,房价包括交易税。假设新公寓标价是99万美金,交易税是2万美金,用于计算豪宅税的房价等于101万美金,因此你仍然要交$10100的豪宅税。




在纽约不同种类的房产,过户费有很大差别。因此在购房时,也务必要考虑过户费这个重要因素。


看完以上这么复杂的过户费,你可能开始担心自己搞不定了。不用担心,Homieland觅房帮有专业的投资顾问,为您的置业全程保驾护航!


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